东莞自建房三拍终成交
在东莞市寮步镇塘边村龙泉西二街，一栋三层自建房历经三次司法拍卖的波折，最终于2025年6月28日以89.65万元的价格落槌成交。这一结果不仅标志着该房产市场价值的尘埃落定，更折射出东莞宅基地拍卖市场的独特规则与投资者心态的微妙变化。
三次拍卖的曲折历程
这栋宗地面积80.9平方米、建筑面积252.3平方米的自建房，此前两次拍卖均因无人报名而流拍。首次拍卖时，尽管房屋结构方正、成新率较高，但受限于装修普通和严格的竞拍资格限制，未能吸引买家。第三次拍卖起拍价进一步调整，最终以低于市场预期的价格成交，反映出司法拍卖中“降价促交易”的常见策略——类似情况也出现在长安镇上沙社区沙湾街的私人楼拍卖中，该房产首次流拍后降价至201.37万元仍未能成交。
竞拍资格：一道“村籍”门槛
与普通商品房不同，农村宅基地房产的拍卖仅对特定群体开放。根据规定，竞买人必须是房屋所在村(塘边村)的村民，且需满足“一户一宅”条件。积分入户、购房入户等非原始村民均被排除在外，集体户籍者亦无资格。这一限制如同为拍卖市场筑起一道高墙，将潜在买家圈定在极小范围内。类似案例在塘厦镇林村也曾出现，其私人自建房虽因临近东莞南站和惠塘高速的地理优势备受关注，但竞拍者仍需跨越相同的户籍门槛。
成交价背后的市场逻辑
89.65万元的成交价，折算每平方米仅约3553元，远低于东莞商品房均价。这一价格可类比为“用一辆顶配豪车的代价换得三层楼房产”，但其价值需结合宅基地属性综合评估：买家获得的仅是房屋所有权，土地仍属村集体所有。茶山镇超朗村的类似拍卖中，土地使用权与地上建筑物的捆绑交易同样面临流拍后降价的情况，印证了此类资产流动性较低的特性。
投资者的风险与机遇
对于房产投资者而言，这类拍卖犹如“带刺的玫瑰”——低价诱惑与产权限制并存。寮步镇这栋楼的成交，或许预示着部分买家开始认可宅基地房产的长期价值：尽管转售受限，但自住或出租(需符合当地政策)仍具可行性。塘厦镇林村案例中，交通枢纽的区位优势曾引发关注，但最终能否成交仍取决于少数符合条件的村民的购买意愿。
从流拍到成交：心态转变的信号
第三次拍卖的成功，可能反映竞拍者心理预期的调整。前两次流拍后，潜在买家或已重新评估房产性价比，而89.65万元的价格恰好处在“心理临界点”。类似动态在拍卖市场并不罕见，如同长安镇私人楼降价后仍无人问津的案例所示，成交与否往往取决于价格与资格的精准匹配。
这栋私人楼的命运转折，为东莞宅基地交易市场提供了一个微观样本。其价值波动轨迹提醒投资者：在规则特殊的细分领域，耐心等待与精准计算同样重要。而最终成交价，或许正是市场供需与政策约束达成平衡的注脚。